Umowa z deweloperem – na jakie zapisy należy zwrócić szczególną uwagę?

Przed zakupem nowego mieszkania, które jest jeszcze na etapie budowy, musimy zawrzeć umowę z deweloperem. Dokument jest korzystny dla obu stron i zabezpiecza prawnie nabywcę lokalu mieszkalnego. Co warto wiedzieć przed podpisaniem takiej umowy?

Umowa deweloperska to dokument w formie aktu notarialnego. Pisemne zobowiązanie jest zawierane pomiędzy dwiema stronami, deweloperem (którym może być osoba fizyczna, spółka lub spółdzielnia prowadząca działalność gospodarczą) i nabywcą nieruchomości. W umowie deweloper zobowiązuje się do wybudowania konkretnej nieruchomości. Z kolei nabywca zobowiązuje się zapłacić całą kwotę (często w ratach), która stanowi wartość lokalu mieszkalnego. Od 16 września 2011 roku podpisanie tej umowy jest obowiązkowe w Polsce. Po zakończeniu budowy należy podpisać jeszcze umowę przeniesienia własności – również w formie aktu notarialnego.

Co powinna zawierać umowa deweloperska?

W umowie deweloperskiej powinny znaleźć się następujące informacje:

• dane stron umowy,
• data i miejsce zawarcia umowy,
• cena nieruchomości,
• usytuowanie nieruchomości w obrębie działki,
• powierzchnia i układ pomieszczeń,
• parametry techniczne i standard prac wykończeniowych mieszkania,
• numer pozwolenia na budowę wraz z terminem rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
• o mieszkaniowym rachunku powierniczym,
• harmonogram i wysokość wpłat na rzecz dewelopera,
• termin przeniesienia prawa własności,
• zasady odstąpienia od umowy i zwrotu wpłaconych środków,
• wysokość kar umownych i odsetek,
• oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego,
• zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności na nabywcę.

Umowa deweloperska – na co należy zwrócić uwagę?

Zapisy w umowie deweloperskiej najczęściej są rozbudowane i brzmią skomplikowanie, ale nawet bez specjalistycznej wiedzy czy konsultacji ze specjalistami możemy sami zweryfikować wiele kwestii. Na jakie elementy umowy deweloperskiej należy zwrócić szczególną uwagę?

Zabezpieczenie środków – otwarty czy zamknięty rachunek powierniczy?

Są dwa sposoby wpłacania pieniędzy na poczet lokalu mieszkalnego – przez rachunek powierniczy otwarty lub zamknięty. Otwarty rachunek charakteryzuje się tym, że bank przelewa środki nabywcy w trakcie prac budowlanych, w miarę postępów na budowie. Zamknięty rachunek zobowiązuje wypłacenie deweloperowi środków dopiero po zakończeniu budowy. W przypadku bankructwa dewelopera na jakimkolwiek etapie budowy środki, które znajdują się na zamkniętym rachunku powierniczym, łatwiej zwrócić na konto nabywcy.

Harmonogram płatności

Umowa deweloperska powinna dokładnie przedstawiać harmonogram płatności rat. Musimy odróżnić harmonogram płatności od harmonogramu prac budowlanych, które zazwyczaj nie są ze sobą powiązane. Według prawa deweloper musi podzielić budowę na co najmniej cztery etapy, a koszt każdego z nich nie może być wyższy niż 25% i niższy niż 10% wartości całej inwestycji.

Odstąpienie od umowy

Prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej polega na umownym prawie do odstąpienia albo ustawowym prawie do odstąpienia. To drugie gwarantuje ustawa deweloperska i zawsze umożliwia nabywcy odstąpienie od umowy, na przykład jeśli okaże się, że podane w prospekcie informacje nie są zgodne z rzeczywistością.

Zdjęcie główne: Alena Darmel/pexels.com