Zakup własnego mieszkania od dewelopera wiąże się z wieloma decyzjami i formalnościami. Jedną z nich jest podpisanie umowy deweloperskiej, która jest jednym z najważniejszych dokumentów podpisywanych przez kupującego i dewelopera. Tłumaczymy więc, czym jest oraz na co zwrócić uwagę, aby zakup mieszkania przebiegł bez zbędnych problemów.
Umowa deweloperska to nic innego jak dokument mający na celu zobowiązanie dewelopera do przeniesienia odrębnej własności na nabywcę w zamian za określoną cenę. Nie jest to jednak umowa przenosząca już prawo do mieszkania na kupującego, a jedynie mówiąca o tym, że tak właśnie ma się stać według niej w przyszłości. Pomimo tego jej podpisanie jest niezwykle istotne z punktu widzenia nabywcy, gdyż zapewnia go o tym, że po spełnieniu określonych warunków stanie się on właścicielem danej nieruchomości.
To, co powinna zawierać umowa deweloperska, reguluje natomiast stosowana Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. (Dz.U. Nr 232, poz. 1377), a brak któregokolwiek z wymienionych elementów jest równoważny z nieważnością takiej umowy. Co ważne, umowa deweloperska zawierana jest między kupującym a deweloperem w formie aktu notarialnego, wobec tego musi być zawarta przed notariuszem.
Wśród elementów, z których musi obowiązkowo składać się umowa deweloperska, można wymienić między innymi:
Oprócz tego warto jednak, podpisując umowę deweloperską, zwrócić uwagę na kilka innych czynników, które mogą mieć wpływ na proces budowy mieszkania oraz jego przekazania przez dewelopera.
Pierwszym z nich jest ustalony z deweloperem harmonogram płatności. Najczęściej deweloperzy proponują rozwiązanie podzielone na 4 części, ponieważ w trakcie budowy nieruchomości posiłkują się pieniędzmi nabywców, aby móc w pełni zrealizować inwestycję. Taki harmonogram, zwłaszcza w przypadku kredytów hipotecznych naraża jednak nabywców na dodatkowe koszta. Dlatego warto negocjować harmonogram, tak aby wpłaty podzielone były na dwie części w proporcjach 20/80 lub 10/90.
Jednym z najważniejszych czynności związanych z kupnem mieszkania od dewelopera jest skontrolowanie jego stanu technicznego. Dlatego też umowa deweloperska powinna zawierać precyzyjny termin (dokładną datę) odbioru technicznego mieszkania, a także informacje na temat kar w razie jego przekroczenia przez dewelopera.
Koszt zakupu mieszkania oraz jego utrzymania po wydaniu przez dewelopera to elementy, o których każdy kupujący doskonale zdaje sobie sprawę. Jednak podpisując umowę deweloperską, warto również zwrócić uwagę na to, czy deweloper nie obciąża swoich klientów na przykład kosztami związanymi z wykonaniem przyłączy do sieci.
Zawarcie ogólnego metrażu mieszkania daje wiele możliwości interpretacji przez dewelopera. Dlatego też w umowie deweloperskiej powinny być dokładnie określone metraże wszystkich pomieszczeń, a także metraż przynależności, którym może być na przykład balkon, taras czy działka wchodząca w skład zakupionej nieruchomości.
Ten element umowy deweloperskiej jest niezwykle istotny w przypadku finansowania inwestycji za pomocą kredytów hipotecznych. Pomimo że umowa podpisywana z deweloperem określa warunki, w jakich można odstąpić od umowy, najczęściej w tych punktach nie wspomina się nic o sytuacjach, w których bank nie przyzna inwestorom kredytów. Warto więc zadbać o zapis dotyczący możliwości odstąpienia od umowy w przypadku nieuzyskania kredytu hipotecznego w banku.
Dodatkowo chcąc mieć pewność, że umowa deweloperska jest korzystna, warto skonsultować się w tej sprawie z prawnikiem, który przeanalizuje ją pod kątem nielegalnych zapisów.
